Bei der Wohnungssuche sehen sich Wohnungssuchende vielen Begriffen konfrontiert, die für Verwirrung sorgen können. Die Basis in jedem Mietvertrag bildet die Nettokaltmiete bzw. Grundmiete. Dies ist der Preis, der allein für die Zurverfügungstellung der Wohnung gezahlt wird. Dieser Preis ist von einem Mieter immer zu zahlen.
Hiervon zu trennen sind die Betriebskosten. Diese kommen fast immer noch zur Nettokaltmiete hinzu. Beides zusammen wird dann als Kaltmiete oder Bruttokaltmiete bezeichnet.
Kommen dann auch noch die Heizkosten wird von Bruttowarmmiete oder Warmmiete gesprochen.
Alle Kosten zusammen werden im allgemeinen Sprachgebrauch auch als der Mietpreis bezeichnet. Bestandteile des Mietvertrages sind also im Regelfall die Kosten für die Zurverfügungstellung des Wohnraums, die Betriebskosten und die Heizkosten. Aber Achtung: Das muss nicht immer so sein. Möglich ist auch, dass in Ihrem Mietvertrag nicht steht, dass der Mieter Betriebs- und Heizkosten übernimmt. In diesem Fall wird also nur die Nettokaltmiete verlangt. Betriebs- und Heizkosten muss dann der Vermieter übernehmen. Dies kommt in der Praxis aber nur selten vor.
Die Frage nach der Höhe des Mietzinses bei Abschluss eines neuen Mietvertrages ist eine der wichtigsten Fragen, die Wohnungssuchende bewegt. Schwierig wird die Entscheidung zur Wohnungsfindung, wenn der Mietpreis als zu hoch angesehen wird. Wie soll der Wohnungssuchende Einfluss auf die Höhe des Mietpreises nehmen, wenn doch der Vermieter als großer Gegenspieler erscheint und den Mietpreis einseitig festlegt. Im Grundsatz spielen Angebot und Nachfrage eine wichtige Rolle. Häufig ist der Wohnraum jedoch knapp und die Mieten zu hoch. Der Vermieter kann also einfach die nächste zahlungswillige Person auswählen, wenn der Wohnungssuchende nicht bereit ist den Mietpreis zu akzeptieren. Eine Verhandlungsgrundlage für den Mieter besteht oft nicht. Der Mietpreis ist also Vermietersache. Eine Unterzeichnung des Mietvertrages muss daher gut überlegt sein. Wohnungssuchende müssen davon ausgehen, dass die im Mietvertrag festgesetzte Ausgangsmiete auch tatsächlich zu zahlen ist. Auch wenn die Miete überteuert erscheint, darf nicht ohne Weiteres darauf vertraut werden, dass die Miete problemlos zurückgefordert werden kann. Eine Überprüfung der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit ist daher unverzichtbar. Unterzeichnen sollte nur derjenige, der bereit ist die festgelegte Miete zu bezahlen.
Im Grundsatz unterliegt der Mietpreis der Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien. Das bedeutet, dass der Wohnungssuchende und der Vermieter über den Mietpreis verhandeln können. In der Praxis legt jedoch der Vermieter die Nettokaltmiete einseitig fest. Dem Wohnungssuchenden verbleibt praktisch kein Spielraum auf die Höhe des Mietpreises Einfluss zu nehmen.
Es ist möglich, dass Ihr Vermieter neben der Grundmiete und Betriebs- sowie Heizkosten einen zusätzlichen Aufschlag verlangt. Ein solcher Aufschlag ist in folgenden Fällen zulässig:
Sofern Sie bereit waren den Mietvertrag zu unterzeichnen kann die Frage offengeblieben sein: Zahlen Sie zu viel Miete? Der Vermieter darf nicht nach freiem Belieben jeden möglichen Mietpreis verlangen. Er unterliegt nach dem Gesetz gewissen Grenzen. In Bezug auf den Mietpreis spielen dabei die Vorschriften zur Mietpreisbremse gem. §§ 556d ff. BGB, das Verbot einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG und der Mietpreiswucher nach § 291 StGB eine Rolle.
Nach § 5 WiStG darf der Vermieter keine Miete verlangen, die 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, wenn insgesamt ein geringes Wohnungsangebot in der Umgebung besteht und diese Wohnungsknappheit bewusst ausgenutzt wird. Wie Sie Ihre ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln können, erfahren Sie hier. In der Praxis kommt es selten vor, dass ein Verstoß gegen § 5 WiStG gerügt wird. Dies hängt damit zusammen, dass die Hürden für eine solche Feststellung sehr hoch sind: Der Mieter hat die Beweislast. Zunächst muss er beweisen, dass ein geringes Wohnungsangebot wirklich vorliegt. Zudem muss bewiesen werden, dass der Vermieter diese Situation bewusst ausnutzt, um eine überhöhte Miete zu verlangen. Weiterhin muss der Mieter darlegen, dass das geringe Angebot ursächlich für den Vertragsschluss war und dass der Mietpreis tatsächlich 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Wegen dieser hohen Beweislast wäre eine Auseinandersetzung vor Gericht also mit erheblichen Prozessrisiken verbunden. Für preisgebundenen Wohnraum bzw. Sozialwohnungen gilt der § 5 WiStG nicht.
Noch komplizierter ist der Nachweis der Voraussetzungen des Mietpreiswuchers nach § 291 StGB. Tatbestandlich greift diese Vorschrift nur, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschritten wird. Zivilrechtlich hat die Vorschrift neben dem § 5 WiStG eigentlich keine Bedeutung, da dieser bereits bei einer Überhöhung von 20 Prozent eingreift.
Seit 2015 kommen nun auch die Vorschriften zur Mietpreisbremse hinzu. Die Mietpreisbremse gilt in rund 300 deutschen Städten. Hiernach darf der Mietpreis im Falle einer Wiedervermietung - beispielsweise bei einem Mieterwechsel - grundsätzlich nur noch 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Alles rund um das Thema der Mietpreisbremse können Sie hier nachlesen.
Bestrebungen den Mietpreis durch einen Mietendeckel zeitweise einzufrieren blieben bislang ohne Erfolg. Der Deutsche Mieterbund unterstützt jedoch die Kampagne Mietenstopp und will eine bundesweite Regelung für bezahlbare Mieten schaffen. Näheres zur Kampagne können Sie hier nachlesen.
Im Grundsatz sind Mieter gem. § 556b BGB dazu verpflichtet die Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Etwas anderes kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden. Ausreichend ist es, wenn der Mieter am letzten Tag die Überweisung veranlasst hat. Das Geld muss also zu diesem Zeitpunkt noch nicht auf dem Konto des Vermieters angekommen sein.
Sollten Sie die Mietzahlung nur ein einziges Mal vergessen oder verspätet veranlasst haben, drohen Ihnen noch keine Konsequenzen. Kritisch wird es erst, wenn Sie mit mehr als einer monatlichen Mietzahlung in Verzug geraten. Gleiches gilt bei einer pünktlichen, aber unvollständigen Mietzahlung. In diesen beiden Fällen kann eine ordentliche oder unter Umständen sogar eine außerordentliche und fristlose Kündigung seitens des Vermieters drohen. Sie sollten daher unbedingt mit Ihrem Vermieter in Kontakt treten, wenn Sie in Zahlungsschwierigkeiten geraten oder es aus einem sonstigen Grund zu einer Zahlungsverzögerung oder einem Zahlungsausfall kommt.
Sollten Sie im Rahmen der Corona-Krise in Zahlungsschwierigkeiten gekommen sein, können Sie hier nachlesen, welche Möglichkeiten in Betracht kommen, um eine Kündigung und weitere Sanktionen des Vermieters zu vermeiden.
Welche Regelungen für die ordentliche und außerordentliche Kündigung im Falle von Zahlungsverzug gelten und wie Sie richtig reagieren können, erfahren Sie hier.
Oftmals bestehen gewisse Hemmungen den Vermieter auf eine überhöhte Miete aufmerksam zu machen. Doch keine Sorge: Der Vermieter kann Ihnen aus diesem Grund nicht kündigen. Es empfiehlt sich also eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter zu suchen. Meistens ist auch der Vermieter nicht daran interessiert einen Rechtsstreit zu beginnen. Trotzdem gilt: Ob die Höhe des Mietpreises tatsächlich angegriffen werden kann, muss gut überprüft werden und ist von vielen - wie aufgezeigt - komplizierten rechtlichen Detailfragen abhängig. Bei Zweifeln empfehlen wir Ihnen daher unsere Online-Direkthilfe oder die Kontaktaufnahme mit dem lokalen Mieterverein in Ihrer Nähe.
Falls Sie mit Ihrem Vermieter in Verhandlung über die Herabsenkung des Mietpreises stehen, kann es von Vorteil sein über eine Anzeige beim Wohnungsamt nachzudenken. Dies gilt aber nur für den Fall, wenn ein Verstoß gegen § 5 WiStG oder § 291 StGB tatsächlich feststeht. Eine Anzeige können Sie beim zuständigen Wohnungsamt einreichen. Dabei müssen Sie die Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung bzw. eines Mietpreiswuchers nicht beweisen, sondern nur mit Ihren eigenen Worten und Dokumenten glaubhaft machen. Das Verfahren ist kostenlos, aber meistens auch langwierig. Außerdem wird der Anzeigende in der Regel nicht über den Verlauf des Verfahrens informiert. Schließlich handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die im Verhältnis zwischen Staat und Vermieter geahndet wird.
Wenn feststeht, dass die zulässige Höchstgrenze des Mietpreises überschritten wurde, besteht für den Mieter ein Anspruch auf Herabsenkung der Miete. Die Herabsenkung erfolgt auf die zulässige Höhe des Mietpreises in Höhe von 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Außerdem können Sie das in der Vergangenheit zu viel gezahlte Geld vom Vermieter zurückverlangen. Weitere Informationen für die Rückforderung zu viel gezahlter Miete erhalten Sie hier.
Sollte im Mietvertrag eine Staffelmiete festgelegt sein, müssen Sie sich bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Klaren sein, dass die Mieten in regelmäßigen Zeitabständen um im Voraus festgelegte Beträge steigen werden. Bei einer Indexmiete wird der Mietpreis von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes abhängig gemacht. Faktisch bedeutet dies eine wiederkehrende, zukünftige Preissteigerung in Höhe der Inflationsrate.
