Nach dem gesetzlichen Leitbild hat der Vermieter einer Wohnung die Möglichkeit den Mietpreis über die §§ 557 ff. BGB zu erhöhen. Praktisch am häufigsten tauchen dabei zwei Möglichkeiten auf: Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Mieterhöhung im Anschluss an eine Modernisierungs-maßnahme. Theoretisch können sich Vermieter und Mieter auch per Handschlag auf eine Mieterhöhung einigen. Im Grundsatz sollen die gesetzlichen Regelungen jedoch den Mieter gerade vor überzogenen und unerwarteten Mietsteigerungen schützen. Wenn der Vermieter die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, kann die Mieterhöhung von Ihnen abgewehrt werden. Welche Reaktionsmöglichkeiten sich Ihnen bieten erfahren Sie auf dieser Seite.
Die Vorschriften über eine Mieterhöhung nach den §§ 557 ff. BGB finden Anwendung bei preisfreien bzw. freifinanzierten Wohnungen. Sie finden keine Anwendung, wenn es sich um eine Mietwohnung handelt, die nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wurde. Ein vorübergehender Gebrauch liegt vor, wenn die Wohnung wegen eines konkreten Aufenthaltsgrundes für eine kurzfristige und überschaubare Mietzeit vermietet wird. Das Vertragsende wird also bereits in den Mietvertrag aufgenommen.
Außerdem gilt eine Ausnahme, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist. In diesem Fall kann der Heimbetreiber die Miete jederzeit erhöhen, wenn nicht etwas anderes im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Grenze für das Handeln des Vermieters bildet der § 5 WiStG. Hiernach darf der Vermieter keine Miete verlangen, welche die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 Prozent übersteigt.
Letztlich gelten die Vorschriften auch nicht bei preisgebundenem Wohnraum bzw. staatlich gefördertem sozialen Wohnungsbau. In diesem Fall richtet sich eine Mieterhöhung nach den Vorschriften über das Wohnungsbindungs- und Wohnraumförderungsgesetz des Bundes oder - falls vorhanden - des jeweiligen Bundeslandes.
Nach dem gesetzlichen Leitbild kann der Mietpreis steigen, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme verlangt. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass der Mietpreis kontinuierlich und in regelmäßigen Abständen steigt, wenn für das Mietverhältnis eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. In diesem Fall gelten besondere Regelungen, die Sie hier nachlesen können.
Letztlich kann auch eine Mieterhöhung durch Anpassung der Betriebskosten erfolgen. Zu diesem Thema finden Sie hier weitere Informationen.
Eine Modernisierungsmieterhöhung kann in Anschluss an eine durchgeführte Modernisierungsmaßnahme erfolgen. Hier erfahren Sie mehr zu dem Thema Mieterhöhung nach einer Modernisierung.
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete beruft sich der Vermieter darauf, dass für vergleichbare Wohnungen in der näheren Umgebung eine durchschnittlich höhere Miete verlangt wird als in Ihrer Wohnung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus einer Zusammenschau von anderen Mietverhältnissen in der näheren Umgebung mit vergleichbarer Art, Größe und Lage, sowie der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit der letzten sechs Jahre.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist also der repräsentative Durchschnittswert der Mietpreise, die für eine bestimmte Wohnung mit bestimmter Ausstattung gezahlt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten, ein Mietspiegel oder durch Heranziehung von Vergleichswohnungen ermittelt werden.
Die in der Praxis häufigste Methode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die Zugrundelegung eines Mietspiegels. Es handelt sich dabei um Preisübersichten, die von einer Gemeinde allein oder in Zusammenarbeit mit einem Eigentümer- und Mieterverein erarbeitet wurden. Liegt in einem Ort ein Mietspiegel vor, kann dieser bei der zuständigen Stadt- oder Gemeindeverwaltung eingesehen werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Unterschieden wird zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel. Ein Mietspiegel wird zum qualifizierten Mietspiegel, wenn dieser durch anerkannte wissenschaftliche Grundsätze auf Grundlage einer repräsentativen Datenbasis und methodischer Auswertungen erstellt wurde. Der Mietspiegel muss alle zwei Jahre neu erarbeitet und der aktuellen Mietpreisentwicklung angepasst werden. Anderenfalls verliert der Mietspiegel sein Gütesiegel und wird zum einfachen Mietspiegel. Die Unterscheidung zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegel ist vor allem in einem möglichen Gerichtsverfahren von Bedeutung. Durch einen qualifizierten Mietspiegel wird vor Gericht vermutet, dass dieser tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.
Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters kann abgewehrt werden, wenn die erforderliche Form nicht eingehalten wurde. Die Erklärung bedarf der Textform. Eine persönliche Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Erklärung muss jedoch lesbar sein und erkennen lassen, wer der Absender ist. Mündliche Erklärungen reichen nicht aus. Zudem muss das Schreiben an alle Mieter gerichtet sein, die den Mietvertrag unterschrieben haben.
Wenn der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen nicht selbst, sondern beispielsweise durch die Hausverwaltung, einen Anwalt oder eine sonstige dritte Person verschickt muss dem Schreiben eine Originalvollmacht beigefügt sein. Fehlt diese kann die Mieterhöhung innerhalb von 14 Tagen zurückgewiesen werden. Anderenfalls gilt die Bevollmächtigung als akzeptiert. Die Mieterhöhung kann nur dann nicht wegen fehlender Vorlage der Vollmacht angegriffen werden, wenn der Mieter die Bevollmächtigung kennt und am Beispiel der Hausverwaltung weiß, dass diese seit Jahren alle Angelegenheiten des Vermieters übernimmt.
Die Begriffe, die im Zuge einer Mieterhöhung auftauchen, leiten sich aus dem Gesetz her. Es handelt sich um gesetzliche Vorgaben, die der Vermieter beachten muss. Für den Mieter bedeutet dies den Vorteil, dass ein Mieterhöhungsverlangen abgewehrt werden kann, wenn der Vermieter die Jahressperrfrist, die Begründungspflicht oder die Kappungsgrenze nicht beachtet hat. Aber Achtung: Das gilt nur für freifinanzierten Wohnraum. Bei Staffel- oder Indexmieten gilt etwas anderes.
Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete darf der Vermieter die aktuelle Miete nicht auf einen Schlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Er darf innerhalb von drei Jahren höchstens 20 Prozent anheben. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Ob Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt, erfahren Sie hier.
Die Jahressperrfrist bedeutet, dass der Vermieter eine Mieterhöhung frühestens zwölf Monate nach Abschluss des Mietvertrages und zwölf Monate seit der letzten Mieterhöhung erklären darf. Anderenfalls ist die Mieterhöhung unwirksam und kann vom Mieter zurückgewiesen werden.
Es reicht nicht aus, wenn der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben irgendwelche Gründe für die Mieterhöhung benennt. Insbesondere die Inflationsrate oder gestiegene Handwerkspreise genügen nicht. Vielmehr sieht das Gesetz vor, dass eine Begründung insbesondere Bezug nehmen kann auf eine Mieterdatenbank, einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Aufgrund derzeit noch nicht existenter Mietdatenbanken beschränken sich die Begründungsmöglichkeiten des Vermieters auf die drei letztgenannten.
Der Vermieter kann die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens begründen. Der Sachverständige muss öffentlich bestellt und beeidigt sein. Eine Expertise der Hausbank oder eines Maklers reichen nicht. Der Sachverständige muss eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen. Das Gutachten muss dem Mieterhöhungsschreiben des Vermieters beigefügt werden.
Am einfachsten ist es für den Vermieter sich auf andere vergleichbare Wohnungen zu stützen, bei denen ein Mietpreis gezahlt wird, wie er in der Mieterhöhung gefordert wird. Erforderlich ist die exakte Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen einschließlich der Adresse, dem Baujahr, dem Quadratmeterpreis und Stichpunkten zur Beschaffenheit, Lage und Ausstattung damit der Mieter die Angaben überprüfen kann. Die Wohnungen müssen nicht zwingend aus dem eigenen Bestand des Vermieters stammen. An der Vergleichbarkeit fehlt es, wenn erhebliche Unterschiede zur in Rede stehenden Wohnung bestehen. Wichtig ist auch, dass der Vermieter nur diejenige Miete fordern darf, die für die günstigste dieser Vergleichswohnungen gezahlt wird.
Existiert vor Ort ein qualifizierter Mietspiegel muss der Vermieter die maßgeblichen Preise aus dem qualifizierten Mietspiegel angeben, damit Sie besser überprüfen können, ob der Preis aus den Vergleichswohnungen auch tatsächlich der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.
Die transparenteste Begründungsmöglichkeit sind Mietspiegel. Der Vermieter muss dem Mieterhöhungsschreiben grundsätzlich einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel beifügen. Wenn der Mietspiegel im Internet oder auf sonstige Weise allgemein zugänglich ist genügt jedoch die Mitteilung in welchem Mitspiegelfeld die Wohnung eingeordnet ist. Die Zugrundelegung von Preisübersichten durch Maklerverbände oder Immobilienportale reichen nicht aus. Der Vermieter kann sich auch auf einen Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde berufen, wenn in der Gemeinde kein Mietspiegel existiert.
Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete darf der Vermieter nicht einseitig festlegen. Die Mieterhöhung wird nur wirksam, wenn Sie zustimmen. Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters haben Sie eine Überprüfungsfrist von zwei bis drei Monaten. Zur Überlegungsfrist gehören der Monat, in welchem Sie die Mieterhöhung erhalten haben und die zwei nachfolgenden Monate.
Sie können Ihre Zustimmung zwar theoretisch verweigern. In diesem Fall riskieren Sie jedoch eine Zustimmungsklage des Vermieters, wenn das Mieterhöhungsverlangen formell und inhaltlich in Ordnung ist. Damit es nicht zu einer Klage kommt sollten Sie das Schreiben des Vermieters rechtzeitig vollumfänglich überprüft haben. Wir empfehlen Ihnen hierfür unsere Online-Direkthilfe oder die Klärung durch den lokalen Mieterverein in Ihrer Nähe.
Nicht erforderlich ist eine schriftliche Zustimmung. Ausreichend ist es, wenn Sie die geforderte Mieterhöhung auch tatsächlich bezahlen. Hierdurch erklären Sie sich durch schlüssiges Verhalten mit der Mieterhöhung einverstanden. Wenn Sie einmal zugestimmt haben können Sie Ihre Zustimmung nicht widerrufen. Damit Ihnen kein Detail entgeht und Sie keine Zustimmungsklage des Vermieters befürchten müssen, empfehlen wir Ihnen unsere Online-Direkthilfe um das Mieterhöhungsschreiben Ihres Vermieters überprüfen zu lassen.
Nein. Die Mieterhöhung wird erst wirksam, wenn Sie der Mieterhöhung zustimmen.
Wenn Sie dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmen, kann dieser Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung verklagen. Damit es nicht so weit kommt sollten Sie rechtzeitig handeln und unsere Online-Direkthilfe in Anspruch nehmen oder Ihren lokalen Mieterverein besuchen.
Hat der Vermieter mit seiner Klage Erfolg müssen Sie die Prozess- und Anwaltskosten zahlen. Ein Aufschieben der Mieterhöhung ist hierdurch nicht möglich. Sie müssen die erhöhte Miete für die Zukunft und darüber hinaus rückwirkend von dem Zeitpunkt an zahlen, zu welchem die Mieterhöhung ursprünglich wirksam werden sollte.
Zunächst sollten Sie Ruhe bewahren. Sie sind nicht auf sich allein gestellt. Das Gesetz räumt Ihnen im Falle der Mieterhöhung durch den Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht ein. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens kündigen und hierdurch die Mieterhöhung umgehen.
